Глава 7. Лизинговые и ипотечные операции

В результате освоения материала главы 7 студент должен:

знать

• • определения лизинга и ипотеки; виды лизинга и ипотечных кредитов; преимущества и недостатки этих операций;
• • роль и функции банков в лизинговых и ипотечных сделках;
• • объекты лизинговых операций;
• • схемы ипотечного кредитования;

уметь

• • составлять договор лизинга;
• • определять задачи и функции всех участников ипотечного кредитования;
• • проводить анализ состояния рынка лизинговых услуг и ипотечного кредитования;

владеть

• • навыками работы с законодательными и нормативными документами в сфере лизинга и ипотеки;
• • методиками расчетов лизинговых платежей и показателей эффективности использования ипотечного кредита.

7.1. Лизинговые операции

Лизинг (от англ. lease – аренда) означает форму долгосрочной аренды, связанную с передачей в пользование имущества (т.е. предмета, лизинга) для предпринимательской деятельности.

По своему экономическому содержанию лизинг является категорией более широкой, чем простое понятие аренды. Фактически лизинг – это единый комплекс трех одновременно совершаемых операций: аренды, кредитования и материально-технического снабжения предприятия.

Лизинг, как правило, осуществляется следующим образом (классическая схема). Предприятие, которому нужны основные средства, находит поставщика (производителя) и сообщает лизинговой компании стоимость требуемого оборудования, технические данные и способы использования. Лизинговая компания заключает с предприятием договор, согласно которому она полностью оплачивает поставщику стоимость оборудования и сдает его в аренду предприятию с правом выкупа в конце срока аренды. Одновременно лизинговая компания заключает с поставщиком договор на поставку оборудования. При заключении лизингового договора требуется банковская гарантия либо залог или страхование лизингового платежа и имущества, которое является объектом лизинговой сделки.

Основными функциями банка в этом бизнесе являются:

• • проектирование лизинговых операций;
• • разработка механизмов привлечения средств для финансирования проектов;
• • экономико-правовая экспертиза и организация финансирования лизинговых сделок;
• • контроль за выполнением плана лизинговой операции;
• • установление договорных отношений со страховыми компаниями о предоставлении им права страховать имущество, сдаваемого в лизинг;
• • проведение аудита лизингополучателя, оценка имущества, достоверности учета и анализ его финансового состояния для целей реализации лизингового проекта;
• • переговоры с поставщиком (в интересах лизингополучателя) и выработка предпочтительных условий приобретения оборудования (сокращение аванса, расчеты, дополнительные гарантии и т.д.);
• • получение гарантий от страховщиков (страхование возврата имущества, лизинговых платежей, коммерческого риска и т.п.);
• • разработка лизингового договора и дополняющих его договоров;
• • контроль за поступлением лизинговых платежей;
• • распределение текущих доходов лизингодателя и др.

Участие банков в оказании лизинговых услуг связано с тем, что лизинг является капиталоемким видом бизнеса. Банки являются основными держателями финансовых ресурсов, поэтому лизинговые услуги тесно связаны с банковским кредитованием и являются своеобразной альтернативой последнему.

У банка имеются разные способы участия в лизинговых сделках. Он может выступать в качестве лизингодателя (лизинговой компании) и лизингополучателя. Кроме этого банк может осуществлять кредитование лизингодателей для покупки основных средств и выступать гарантом лизинговых сделок. Создавая собственные дочерние или совместные (вместе с другими банками, кредитными организациями, иными субъектами хозяйствования) лизинговые компании, банк также может участвовать в лизинговом бизнесе.

Финансирование лизинговых сделок банками осуществляется, в основном, двумя способами.

• 1. Заем. Банк предоставляет кредит лизингодателю на одну лизинговую операцию или на целый пакет лизинговых соглашений. Сумма кредита зависит от репутации и кредитоспособности лизингодателя.
• 2. Приобретение обязательств. Банк покупает у лизингодателя обязательства его клиентов без права на обратное требование (регресс), учитывая при этом репутацию лизингополучателей и эффективность проекта. Этот способ применяется при крупных разовых сделках с участием надежных заемщиков.

Банковские учреждения при организации финансирования проекта с участием лизинговой компании выступают в качестве гарантов. Обеспечением банковской ссуды при получении ее лизингодателем являются объекты лизинговой сделки и лизинговые платежи.

В нашей стране лизинговые операции регулируются гл. 34 "Финансовая аренда" ГК РФ, федеральными законами от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее – Закон № 164-ФЗ), от 8 февраля 1998 г. № 16-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге" и другими нормативными актами.

Согласно ст. 2 Закона № 164-ФЗ лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором, – договор лизинга. Договор лизинга – это договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Структура договора может варьироваться, однако, как правило, договор содержит следующую информацию:

• • точное описание предмета лизинга;
• • объем передаваемых прав собственности;
• • субъекты лизинга;
• • наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;
• • срок действия договора лизинга;
• • порядок балансового учета предмета лизинга;
• • порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
• • перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем на основании договора комплексного лизинга;
• • указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;
• • порядок расчетов (график платежей);
• • определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.