Суперфиций и эмфитевзис

Суперфиций и эмфитевзис составляют особую категорию прав на чужие вещи (jura in re aliena). В отличие от сервитутов, это были отчуждаемые и наследуемые вещные права долгосрочного пользования чужой землей.

Суперфиций (superficies) — это такое право на чужой участок городской земли, которое предполагает возведение построек на этом участке и их дальнейшее использование (например, проживание в доме)[1]. Построенные здания оказывались, конечно, в собственности хозяина земли (в силу правила superficies solo cedit).

Управомоченное лицо (суперфициар) мог передать суперфиций по наследству, отчуждать его путем сделок, обременять залогом или сервитутом. В обязанности суперфициара входила уплата собственнику земли особой рентыsolarium (от solum — «земля»); кроме того, он же платил в казну все подати, связанные с этим участком. В случае неуплаты ренты собственник мог истребовать участок (т.е. прекратить право суперфиция) с помощью виндикационного иска.

Кроме данного случая (виндикация) суперфиций прекращался: (О истечением срока, установленного для этого права в договоре; (и) отказом суперфициара от своего права (derelictio); (in) слиянием суперфиция с правом собственности (confusio); (iv) погасительной давностью путем неиспользования.

Эмфитевзис (emphyteusis) — это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужой сельскохозяйственной землей и плодами ее за плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения1.

Объектами эмфитевзиса могли быть: государственные земли (ager vectigalis'); земли императора (ager fiscalis); городские земли (ager municipals); земли жреческих коллегий (ager sacerdotales); частные земли (ager emphyteutici); неземельные недвижимости, если достигалось соглашение, что отношения будут строиться не по началам суперфиция, а по началам эмфитевзиса. Субъектами эмфитевзиса являлись, с одной стороны, собственник сдаваемой вещи (dominus emphyteuseos), с другой — эмфитевта (emphyteuta, лицо, управомоченное на эмфитевзис). К установлению данного отношения приводили следующие обстоятельства.

  • 1. Договор. По поводу природы этого договора существует юридический спор: является ли данная сделка куплей-продажей, или это наем? Специальный закон императора Зенона (С., 4. 66. 1; см. также: Nov., 120. 6. 2) решил данную проблему следующим образом: возникающее право не является следствием переноса собственности в результате купли-продажи; однако, это право также не является следствием отдачи земли в аренду; это особое право, как говорили древние юристы — «право третьей разновидности» (jus tertium). Таким образом возник самостоятельный контракт — contractus emphyteuticarius. В своей основе этот контракт носил неформальный характер, поскольку письменная форма требовалась только в двух случаях: во-первых, если в договор вносились какие-то особые условия, отступающие от законных правил, и во-вторых, если эмфитевзис устанавливался на церковную землю. В этих случаях составлялся письменный документ в двух экземплярах. Сведения об эмфитевтическом неформальном договоре регистрировались в кадастровой книге.
  • 2. Судебное решение (adjudicatio) в случае раздела общей собственности (между сонаследниками, сособственниками).
  • 3. Завещательный отказ — распоряжение, сделанное наследодателем на случай своей смерти.
  • 4. Давность: если кто-нибудь пользовался на условиях эмфитевзиса вещью в течение 30 лет, то этим он приобретал эмфитевтическое право.

Эмфитевта обладал правом на: полное и исключительное пользование чужой вещью; плоды и приращения, приобретаемые путем separatio fructuum; изменение хозяйственной характеристики вещи, но без ее ухудшения; обременение вещи повинностями реальными (сервитуты) или обязательственными (залог); отчуждение эмфитевзиса; завеща- [2] [3]

тельные распоряжения по поводу эмфитевзиса. Спорным является вопрос о кладе. Скорей всего, эмфитевта, как и арендатор, не обладая правом на недра, имел лишь половину от найденного клада, деля его с собственником. Однако существует мнение, что эмфитевта получает право собственности на клад в полном объеме[4].

Обязанности и ответственность эмфитевты состоят в следующем:

  • • обрабатывать вещь и не приводить ее в худшее состояние, в противном случае собственник может его выселить (по закону Юстиниана); причем он должен обрабатывать вещь и тогда, когда уже не желает этого, во всяком случае — до момента юридического прекращения эмфитевзиса;
  • • нести все публичные налоги и повинности, лежащие на вещи;
  • • уплачивать собственнику ежегодную эмфитевтическую плату Сvectigal, solarium) в назначенные сроки; эта плата прямо не зависела от доходности вещи, а, скорее, являлась знаком признания чужой собственности, поэтому ее размер небольшой; при этом, однако, эмфитевта (в отличие от арендатора) не мог требовать снижения платы (например, в случае неурожая); вообще, размер эмфитевтической платы не мог быть изменен односторонне; если эмфитевта не платил собственнику vectigal (или публичных налогов) в течение 3 лет (а на церковных землях в течение 2 лет), его права прекращались и он не имел права требовать вознаграждения за сделанные улучшения;
  • • при отчуждении своего права эмфитевта должен уведомить об этом собственника и ждать два месяца его решения; за согласие собственника на отчуждение эмфитевта уплачивает ему 2% от цены сделки; собственник, однако, имеет право преимущественной покупки (jus protimeseos); нарушение любого из условий отчуждения грозило потерей эмфитевзиса.

Для защиты своего фактического обладания землей эмфитевта имел все владельческие интердикты (по этой причине современная романистика относит эмфитевзис к категории производного владения), а для защиты своего права — иски, аналогичные искам собственника, в частности: негаторный, конфессорный, Публицианов и виндикационный. Этот последний назывался actio vecdgalis; ответчиком по нему было любое лицо, нарушившее эмфитевзис, в том числе и собственник земли. Кроме того, у собственника и эмфитевты есть взаимный личный иск из эмфитевтического договора.

Эмфитевзис прекращают обстоятельства, в результате которых погашались всякие вещные права (например, гибель вещи, захват ее неприятелем и т.п.), в результате которых прекращались всякие права на чужую вещь (confusio, consolidate), а также особые обстоятельства, как то: (i) изгнание эмфитевты собственником в случае нарушения первым правил отчуждения, неуплаты оброка или налогов, ухудшения вещи (так называемое privatio, дословно «отнятие»); (ii) смерть эмфитевты без наследника, если при этом фиск не воспользовался правами на этот эмфитевзис как на вымороченное имущество (bona vacantia) в течение четырех лет; (ш) давностное осуществление собственником действий, составляющих содержание прав эмфитевты.

В заключение главы полезно привести сводную таблицу, в которой наглядным образом представлена характеристика суперфиция и эмфитевзиса в сравнении с личными сервитутами, с одной стороны, наймом и арендой — с другой.

Таблица 21.7

Сравнительная характеристика суперфиция и эмфитевзиса с личными сервитутами и арендой

Институт

USUSFRUCTUS, USUS HABITATIO (личные сервитуты)

SUPERFICIES,

EMPHYTEUSIS

CONDUCTIO

RERUM

(наем квартиры; аренда земли)

Суть

права на чужие вещи; вещное право

права на чужие вещи; вещное право

держание; обязательственное право

Защита

actio in rem абсолютная защита

actio in rem абсолютная защита

actio in personam

относительная

защита

Возмездность

безвозмездные

отношения

арендная плата

solarium;

vectigal

арендная плата merces

Отчуждаемость

неотчуждаемое

право

отчуждаемое право

неотчуждаемое

право

Пределы

хозяйственной

власти

нельзя изменять сущность самой вещи

можно изменять сущность вещи (в эмфитевзисе — лишь улучшая ее)

нельзя изменять сущность самой вещи

Срок

пожизненное право

наследуемое право

срок оговаривается договором

  • [1] Суперфицию посвящен следующий титул Дигест: D., 43. 18.
  • [2] 1 Эмфитевзису посвящены следующие титулы в Дигестах и Кодексе Юстиниана: D.,
  • [3] 3; С., 4. 66.
  • [4] Дернбург Г. Пандекты. 1905. Т. 1. С. 266.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >