Долгосрочная аренда: эмфитевзис и суперфиций.

Эмфитевзис (emphyteusis) — это отчуждаемое и передаваемое по наследству право долгосрочного пользования чужой сельскохозяйственной землей (долгосрочный договор аренды земельных участков).

Эмфитевзис давал право:

  • - пользования чужой землей (в частности, собирать с нее урожай и плоды);
  • - закладывать землю;
  • - отчуждать землю;
  • - передавать землю по наследству;
  • - защищать свое право.

Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику после определенного срока арендную плату — ренту (canon), который был меньше, чем по договору аренды, а государству — земельный налог. Неуплата арендной платы в течение трех лет вела к прекращению действия эмфитевзиса. При отчуждении эмфитевзиса необходимо было уведомить об этом собственника, так как он имел право преимущественной покупки. Также собственник имел право на получение не менее 2% с покупной цены эмфитевзиса. Эмфитевзис защищался теми же исками, что и право собственности, а также и владельческими интердиктами.

Суперфиций (superficies) — это отчуждаемое и передаваемое по наследству право возведения строения на чужой городской земле, а также право пользования таким строением (договор о долгосрочной аренде строительных участков и строений).

Право собственности на строение принадлежало не субъекту суперфиция, а собственнику земли, так как считалось, что строение следует за землей. Необходимо было выплачивать арендную плату (solarium) собственнику, а государству — поземельную ренту и государственный налог.

Суперфиций давал право:

  • - пользования строением;
  • - залога строения;
  • - отчуждения строения;
  • - передачи его по наследству;
  • - защищать свои права (иском и интердиктом);
  • - обременять участок сервитутами.

Устанавливался суперфиций по договору, завещанию и давности. Передача осуществлялась путем традиции. Для отчуждения участка требовалось получить согласие собственника.

Прекращался суперфиций с истечением срока его установления, при отказе от права на строение, с приобретением права собственности на участок, вследствие погасительной давности.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >