Полная версия

Главная arrow Инвестирование arrow ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

Стоимость недвижимости как налоговая база

Экономический смысл налога на недвижимость требует применения в качестве налоговой базы текущей рыночной стоимости недвижимости. По сути, это налог на состояние, богатство, измеряемое рыночной стоимостью. Как отмечает М. В. Мишустин, «.. .применение текущей рыночной стоимости для расчета налогооблагаемой базы гарантирует объективный учет стоимости недвижимости в налогообложении, что, в том числе, позволяет общественности убедиться в справедливости налогообложения имущества. Текущая рыночная стоимость отражает потенциальную платежеспособность налогоплательщика, поэтому ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью» [47, с. 258]. Именно поэтому кадастровая стоимость объектов жилого фонда определяется, согласно методическим рекомендациям по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения от 03.11.2006 № 358, методом построения статистических моделей на основании информации, полученной в результате мониторинга и анализа рынка недвижимости.

«Говоря о природе имущественных налогов, следует помнить, прежде всего, что это налоги на богатство. И каким образом оценивается это богатство — вопрос очень важный» [46, с. 62]. В динамично развивающейся экономике стоимость недвижимости постоянно меняется. Величины стоимости в одних территориальных образованиях могут возрастать, в других — снижаться или оставаться на одном уровне. Поэтому налоги на имущество смещаются в сторону территорий, характеризующихся ростом благосостояния, измеряемого стоимостью имущества. Только системы, в основе которых лежит текущая рыночная стоимость, учитывают такие изменения в экономике и определении дохода, имеющего отношение к имуществу.

Для обеспечения справедливости и понимания системы налогообложения недвижимости необходимо, чтобы налоговой базой являлась стоимость имущества, в качестве стоимости должна быть использована текущая рыночная стоимость имущества [16; 25; 26; 46; 48; 79]. Международные стандарты оценки [69], федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) от 20 июля 2007 г. № 255 [12], исследования международных экспертов [75; 78] и российских ученых [39; 55] содержат следующее определение (приводится согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости»).

«При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • — платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

[12].

Понятие «текущая рыночная стоимость» — индикатор состояния рынка недвижимости. Это понятие акцентирует внимание на актуальности рыночной стоимости, следовательно, в целях налогообложения необходимо проводить мониторинг рынка недвижимости и регулярную оценку (переоценку) стоимости недвижимости. Как отмечено в Стандарте по политике в области налогообложения имущества, одобренном в августе 2004 года Международным обществом налоговых оценщиков в Чикаго, «налоговому оценщику рекомендуется следить за установлением регулярных циклов переоценки или, по крайней мере, за пороговыми значениями уровня экспертной оценки и ее единообразием, которые являются сигналом для начала переоценки». Дж. Эккерт в работе «Организация оценки и налогообложение недвижимости» выделяет три основные функции системы массовой оценки недвижимости в целях налогообложения — «переоценка, сопровождение данных и актуализация значений стоимости» [78, с. 21].

Текущая рыночная стоимость как база налогообложения обеспечивает стабильность взаимоотношений между величинами стоимости и налогами на имущество. Кроме того, текущая рыночная стоимость требует определения величины стоимости на основе рыночных данных и налагает объективные ограничения на все, что, в отличие от нее, может восприниматься как субъективное явление. Зная текущую рыночную стоимость, налогоплательщикам легче оценить, справедливо ли с ними обращаются при налогообложении их имущества.

Таким образом, будет справедливым установление в качестве налоговой базы по налогу на недвижимость рыночной стоимости недвижимости и последующее изъятие ее части в пользу общества.

Вопросы для самоконтроля

  • 1. Назовите главные элементы налогообложения недвижимости.
  • 2. Назовите особенности и преимущества налога на недвижимость.
  • 3. Какова цель налога на недвижимость?
  • 4. Дайте определение понятия «налоговая база» в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
  • 5. Кратко охарактеризуйте меры, направленные на расширение налоговой базы.
  • 6. Каким видом налога является налог на недвижимость?
  • 7. Что такое налоговый потенциал территории?
  • 8. Какое влияние может оказывать налог на недвижимость на развитие муниципальных образований?
  • 9. Выделите три основных компонента в системе налогообложения недвижимости.
  • 10. Дайте определение понятия «массовая оценка объектов недвижимости».
  • 11. Назовите цель и задачи массовой оценки объектов недвижимости.
  • 12. В чем заключается социальный аспект налога на недвижимость?
 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>