Полная версия

Главная arrow Инвестирование arrow ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

СИСТЕМНЫЙ И ПРОЦЕССНЫЙ ПОДХОДЫ В КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс кадастровой оценки недвижимости

Проведенное исследование формирования понятия «кадастровая оценка» выявило использование процессного подхода к его определению. Отметим, например, что закон Литовской республики «О налоге на недвижимое имущество» определяет массовую оценку следующим образом: «Массовая оценка недвижимого имущества — процесс, в ходе которого в течение установленного времени с использованием общей методологии и автоматизированных технологий анализа и оценки накопленных рыночных данных в базах данных Регистра недвижимого имущества, оценивается группа похожих объектов недвижимого имущества» [14].

Важной особенностью этого процесса является непрерывность его выполнения, так как при определении налоговой базы на основе кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества возникает необходимость ее периодической переоценки (рис. 3.1). Подобная необходимость вызвана следующими причинами, влияющими на стоимость объектов недвижимости: изменения конъюнктуры рынка, увеличение износа объектов налогообложения и инфляция.

Согласно законодательству, регламентирующему проведение кадастровой оценки в РФ (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08.04.2000, в действующих редакциях), государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Указанная норма была введена в 2010 г., в соответствии с прежней редакцией Правил проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая оценка должна была проводиться не чаще чем раз в 3 года и не реже одного раза в 5 лет.

Процесс кадастровой оценки недвижимости

Рис. 3.1. Процесс кадастровой оценки недвижимости

Таким образом, согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку земель можно проводить и ежегодно, но не реже, чем один раз в пять лет. Следует отметить, что определение кадастровой стоимости для налогообложения — это очень затратный и длительный процесс. При этом велика вероятность нарушения принципа экономности налогообложения, когда затраты на расчет налоговой базы могут неоправданно возрастать. В международной практике для актуализации стоимости и приведения налоговой базы к текущим рыночным ценам применяются процедуры расчета и использования коэффициентов соотношения стоимостей на различных сегментах рынка недвижимости в различных временных периодах.

Обзор материалов международных конференций [16] и изучение публикаций международных экспертов [78] позволяет сделать вывод о том, что периодическая переоценка является неотъемлемой составляющей системы использования рыночной стоимости. В большинстве регионов США и Канады переоценка осуществляется каждые 4 года и даже чаще. То же относится и к Дании, Нидерландам и Швеции [17, с. 38—42]. Во всех этих странах оценка и переоценка осуществляются с применением современной компьютеризированной системы оценки.

В других европейских странах базой по имущественным налогам также является рыночная стоимость, однако не во всех странах переоценка осуществляется регулярно. Последняя переоценка в Германии и Франции осуществлялась 20—30 лет назад. В Великобритании коммерческая недвижимость переоценивается каждые пять лет, однако последняя переоценка жилого фонда проводилась 10 лет назад. Примеры периодичности проведения переоценки налоговой базы:

  • — Австрия — 20 лет (или при возникновении изменений, приводящих к необходимости переоценки);
  • — Бельгия — 10 лет;
  • — Дания — с 1998 г переоценка проводится ежегодно (до 1998 г. оценка проводилась раз в 4 года);
  • — Финляндия — 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно);
  • — Германия — применяется система индексации стоимости;
  • — Италия — 10 лет (для городских и сельских территорий);
  • — Испания — 8 лет (либо по инициативе местных властей);
  • — Швеция — 6 лет (при этом корректировка стоимости проводится в соответствии с развитием рынка недвижимости);
  • — Литва — 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно).

Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. Согласно действующему законодательству, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Поэтому по состоянию на 2012 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов — кадастровая стоимость актуализируется в настоящее время в третий раз.

В интервалах между актуализациями на практике выполняется еще один этап процесса — сопровождение выполненных работ. Практически во все договоры на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков был включен этап гарантийного сопровождения работ.

Обусловлено это следующим. В соответствии с пунктом 13 административного регламента по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215 [13], разъяснение результатов государственной кадастровой оценки как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляет территориальное Управление Росреестра по субъекту РФ.

Правообладатель земельного участка вправе провести проверку правильности определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка на основании разъяснений результатов государственной кадастровой оценки земель, предоставляемых Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации. Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации, в свою очередь, обращается к исполнителю работ в целях получения дополнительных разъяснений относительно результатов государственной кадастровой оценки земель.

Поскольку 2007 год стал стартовым годом применения новой методики определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, возникло большое количество вопросов, как методического, так и технологического характера. Кроме того, не все правообладатели земельных участков (особенно — юридические лица) были согласны с результатами определения кадастровой стоимости и прибегли к процедуре оспаривания результатов в судебном порядке.

Таким образом, когда результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, применяемые в качестве налоговой базы, были доведены до правообладателей, в Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации поступило большое количество обращений по разъяснению результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В табл. 3.1 приведены сводные данные по обращениям в разрезе 7 субъектов Российской Федерации [34]. Тематика большинства обращений одинакова — предоставить обоснованный расчет кадастровой стоимости конкретного земельного участка, включая исходную информацию, применяемые алгоритмы и методы расчета.

Следует отметить, что для земельных участков, кадастровая стоимость которых определяется на основании построения статистических моделей, предоставить такого рода разъяснения Управлению Росреестра по субъекту Российской Федерации без привлечения исполнителя затруднительно. Это вызвано тем обстоятельством, что отчет об определении кадастровой стоимости, сформированный исполнителем в соответствии с Типовой формой отчета, утвержденной Приказом Роснед- вижимости от 18.09.2007 № П/0240, не содержал информацию, необходимую для воспроизведения детального расчета кадастровой стоимости земельного участка без использования специального программного обеспечения, в котором учитываются такие показатели, как параметры статистической модели, коэффициенты корреляции факторов стоимости, значения рассчитанных меток для качественных факторов стоимости и др. Таким образом, отсутствие требований к детальному описанию процесса построения моделей в отчете повлекло постоянную необходимость привлечения исполнителя работ для консультаций по вопросам расчета кадастровой стоимости.

В целях совершенствования процесса кадастровой оценки и приведения нормативно-правового регулирования этих работ в соответствие с действующим законодательством об оценочной деятельности в 2010 г. был внесен ряд изменений в нормативно-правовые акты, касающиеся оценочной деятельности. В соответствии с изменениями работы по определению кадастровой стоимости в части формирования отчета об определении кадастровой стоимости регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

  • — Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» [6];
  • — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3);
  • — Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4) [11].

?fc

oo

Сводные данные по обращениям в разрезе субъектов РФ

Таблица 3.1

Субъект РФ

Количество обращений

Всего

2008—2009 гг.

2010 г.

2011 г.

Тип

1*

Тип

2**

Тип

Тип

I4

Тип

2**

Тип

Тип

1*

Тип

2**

Тип

Ивановская область

25

25

Костромская область

17

8

1

1

7

Вологодская область

7

2

5

Хабаровский край

1

1

Амурская область

2

1

1

Республика Татарстан

32

20

4

2

6

Кемеровская область

49

25

15

2

2

5

Классификатор обращений:

  • * тип обращения 1 — исправление кадастровой ошибки;
  • ** тип обращения 2 — разъяснения результатов определения кадастровой стоимости;
  • *** тип обращения 3 — разъяснения результатов определения кадастровой стоимости, предоставляемые в судебном порядке.

Кроме этого, Министерство экономического развития опубликовало проект приказа Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости», разработанный в целях реализации статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержащий требования к составлению, содержанию отчета об определении кадастровой стоимости, к описанию в отчете информации, использованной при определении кадастровой стоимости.

Однако эти меры не заменяют этап сопровождения работ, в процессе выполнения которого заказчик обращается к исполнителю работ за разъяснениями, а исполнитель работ оказывает заказчику консультационные услуги. Поэтому важно предусмотреть этот этап, который непрерывно выполняется между циклами актуализации кадастровой стоимости.

 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>