Операции кредитных организаций с ипотечными ценными бумагами

К ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия и закладные.

Облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотемного покрытия. Разновидностью данной облигации является жилищная облигация с ипотечным покрытием — это облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования но которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон об ипотечных ценных бумагах).

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой[1].

Облигации с ипотечным покрытием являются эмиссионными ценными бумагами, а ипотечные сертификаты участия и закладные — неэмиссионными ценными бумагами. Выдача кредитной организацией двух или более закладных либо ипотечных сертификатов участия не является их эмиссией.

Правовое регулирование выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия осуществляется Законом об ипотечных ценных бумагах, а закладных — Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотечное покрытие могут составлять только:

  • а) обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;
  • б) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;
  • в) денежные средства в рублях или иностранной валюте;
  • г) государственные ценные бумаги;
  • д) недвижимое имущество, приобретенное (оставленное за собой) кредитной организацией при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, и в течение не более чем двух лет с момента такого приобретения.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

  • а) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
  • б) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
  • в) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше размера обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;
  • г) предметом договора займа должны являться только денежные средства.

В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. Однако доля требований, обеспеченных залогом объектов незавершенного строительства, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, в порядке, установленном Приказом ФСФР России от 01.11.2005 № 05-59/пз-н «Об утверждении Положения о порядке определения размера ипотечного покрытия».

При определении размера ипотечного покрытия не учитывается требование по обязательству, в отношении которого:

срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев; утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

  • — должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом);
  • — отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух или более выпусков. К ипотечному покрытию в таком случае применяются требования, предусмотренные для ипотечного покрытия, находящегося в обеспечении исполнения обязательств по облигациям одного выпуска, в том числе в части, касающейся размера ипотечного покрытия, который должен обеспечивать полноту исполнения обязательств но облигациям с этим ипотечным покрытием всех выпусков.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

  • а) выпиской из Единого государственного реестра недвижимости;
  • б) договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации, или его нотариально удостоверенной копией;
  • в) кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;
  • г) документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия. Ведение реестра ипотечного покрытия осуществляется специализированным депозитарием в порядке, предусмотренном ст. 32—35 Закона об ипотечных ценных бумагах. Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия.

Кредитные организации вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием при условии выполнения установленных Банком России обязательных экономических нормативов, а также минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (II18), установленного Инструкцией Банка России от 31.03.2004 № 112-И «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием». Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны раскрывать информацию в соответствии со ст. 30 Закона о рынке ценных бумаг и гл. 5 Закона об ипотечных ценных бумагах.

Размер ипотечного покрытия облигаций, а также условия исполнения обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, должны обеспечивать полноту и своевременность исполнения обязательств но облигациям с данным ипотечным покрытием.

Полнота исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием считается обеспеченной, если размер ипотечного покрытия таких облигаций на любую дату до погашения указанных облигаций покрывает сумму неисполненных обязательств но облигациям с данным ипотечным покрытием.

Своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием считается обеспеченной, если на дату начала ближайшего купонного периода, по окончании которого владельцам таких облигаций должен быть выплачен процентный (купонный) доход, размер обеспеченных ипотекой требований, которые должны быть исполнены до даты выплаты такого дохода, в сумме с денежными средствами и стоимостью государственных ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие указанных облигаций, покрывает сумму дохода, который должен быть выплачен владельцам облигаций с данным ипотечным покрытием по окончании ближайшего купонного периода.

Для регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием в Банк России (сто территориальные учреждения) помимо документов, предусмотренных п. 13.1 Инструкции ЦБ РФ от 27.12.2013 № 148-И, представляются:

  • а) копия договора, заключенного кредитной организацией — эмитентом облигаций с ипотечным покрытием со специализированным депозитарием, на основании которого специализированный депозитарий осуществляет ведение реестра ипотечного покрытия таких облигаций;
  • б) справка специализированного депозитария, осуществляющего ведение реестра ипотечного покрытия, о совокупном размере обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие, а также о размере ипотечного покрытия;
  • в) расчет норматива Н18;
  • г) информация о соблюдении требований ст. 13 Закона об ипотечных ценных бумагах к размеру ипотечного покрытия.

В решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием должны быть определены срок погашения облигаций и стоимость (порядок определения стоимости), выплачиваемая по каждой облигации при ее погашении. Поскольку облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процентного (купонного) дохода не реже одного раза в год, размер подлежащих выплате процентов должен быть определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

Проспект облигаций с ипотечным покрытием должен быть подписан специализированным депозитарием, осуществляющим ведение реестра ипотечного покрытия облигаций, подтверждая тем самым полноту и достоверность информации, содержащейся в реестре ипотечного покрытия таких облигаций.

В регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием может быть отказано в следующих случаях:

  • — при несоответствии обеспеченных ипотекой требований или иного имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций, требованиям, установленным Законом об ипотечных ценных бумагах;
  • — при несоблюдении кредитной организацией — эмитентом норматива Н18, а также требований, установленных ст. 13 Закона об ипотечных ценных бумагах;
  • — если нарушается установленное условиями эмиссии ограничение общего количества выпусков облигаций, исполнение обязательств по которым может быть обеспечено залогом одного ипотечного покрытия;
  • — если облигации с ипотечным покрытием не закрепляют право их владельцев на получение процентного (купонного) дохода или выплата такого процентного (купонного) дохода предусматривается реже одного раза в год.

Размещение облигаций с ипотечным покрытием может быть начато только после обеспечения доступа к информации, содержащейся в реестре ипотечного покрытия.

Для государственной регистрации отчета об итогах выпуска облигаций с ипотечным покрытием в ЦБ РФ помимо документов, предусмотренных п. 15.7 Инструкции ЦБ РФ от 27.12.2013 № 148-И, представляются:

  • а) копия реестра ипотечного покрытия;
  • б) справка специализированного депозитария, осуществляющего ведение реестра ипотечного покрытия, о размере ипотечного покрытия и обо всех фактах исключения, в том числе в порядке замены, обеспеченных ипотекой требований и иного имущества, составляющего ипотечное покрытие;
  • в) справка кредитной организации — эмитента о соблюдении требований по обеспечению надлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием;
  • г) справка кредитной организации — эмитента о соблюдении ею требований по раскрытию информации об облигациях с ипотечным покрытием.

Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца.

Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию с ипотечным покрытием к новому владельцу переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. Передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств но облигациям с ипотечным покрытием обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие облигаций, осуществляется по решению суда в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке, с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона об ипотечных ценных бумагах.

В случае принятия арбитражным судом решения о признании кредитной организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства из имущества такой кредитной организации, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, являющееся ипотечным покрытием, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Конкурсный управляющий обязан продать имущество, составляющее ипотечное покрытие, и осуществить расчеты с владельцами облигаций с ипотечным покрытием не позднее чем через девять месяцев со дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании кредитной организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства. Особенности продажи ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием установлены ст. 16.1 — 16.2 Закона об ипотечных ценных бумагах.

Кредитные организации без получения лицензии по доверительному управлению ценными бумагами могут выдавать ипотечные сертификаты участия. Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев таких сертификатов на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления названным ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием, являющегося договором присоединения, условия которого определены кредитной организацией в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия — учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.

Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых кредитной организацией.

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на нраве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие.

Владельцы ипотечных сертификатов участия несут риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования но которым составляют ипотечное покрытие. Таким образом, имущественным обеспечением выдачи ипотечного сертификата участия является не собственное имущество кредитной организации, а имущество, которое находится у нее в доверительном управлении. В этом аспекте ипотечные сертификаты участия схожи с паями паевого инвестиционного фонда.

Кредитная организация осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием путем приема платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, выплаты владельцам ипотечных сертификатов участия денежных средств за счет указанных платежей, обеспечения надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств, при неисполнении или ненадлежащем исполнении таких обязательств, а также путем совершения иных связанных с этим действий.

Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем один год и более чем 40 лет. Требования к содержанию правил доверительного управления ипотечным покрытием установлены ст. 25 Закона об ипотечных ценных бумагах. Типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием утверждены постановлением Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562. Правила доверительного управления ипотечным покрытием, а равно изменения и дополнения к ним, должны быть зарегистрированы в Банке России. Требования к составу и содержанию документов, представляемых в Банк России для регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, установлены Инструкцией Банка России от 14.04.2015 № 162-И.

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме. Количество выпускаемых ипотечных сертификатов участия указывается в правилах доверительного управления ипотечным покрытием.

Ипотечный сертификат участия нс имеет номинальной стоимости. Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг не допускается.

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе на организованных торгах.

Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей.

В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, недвижимое имущество и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по указанным требованиям, их продажей, исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие, реализацией недвижимого имущества, составляющего ипотечное покрытие, иным осуществлением доверительного управления таким ипотечным покрытием.

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия только в результате его приобретения (оставления за собой) кредитной организацией в связи с обращением на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

В случае признания кредитной организации, управляющей ипотечным покрытием, несостоятельной (банкротом) имущество, составляющее ипотечное покрытие, в конкурсную массу не включается. Указанное имущество подлежит передаче в доверительное управление Банку Развития в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 07.10.2004 № 523. В этом случае доверительное управление учреждается вследствие необходимости постоянного управления ипотечным покрытием в интересах обеспечения прав владельцев ипотечных сертификатов участия. Заключение нового договора доверительного управления ипотечным покрытием при этом не требуется.

Кредитная организация, управляющая ипотечным покрытием, не вправе:

  • а) распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария;
  • б) приобретать за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, любое другое имущество;
  • в) безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ипотечное покрытие;
  • г) получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;
  • д) предоставлять займы за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;
  • е) использовать имущество, составляющее ипотечное покрытие, для обеспечения исполнения собственных обязательств или обязательств третьих лиц;
  • ж) приобретать имущество, составляющее ипотечное покрытие, за исключением случаев получения вознаграждения в соответствии с правилами доверительного управления ипотечным покрытием;
  • з) отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ипотечное покрытие, находящееся в ее доверительном управлении.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя но обеспеченному ипотекой обязательству и но договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены также права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. На практике кредитные организации предусматривают условия о выдаче закладной при ипотечном кредитовании. Соответственно, в момент выдачи закладной ее владельцем будет являться банк, а обязанными по ней лицами будут выступать должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

  • а) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо право аренды имущества указанного предприятия;
  • б) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом. Требования к содержанию закладной установлены в ст. 14 Закона об ипотеке.

Закладная выдается банку, являющемуся первоначальным залогодержателем, территориальным управлением Росреестра после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в территориальное управление Росреестра представляется совместное заявление банка-залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая в течение одного дня выдается банку-залогодержателю.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от территориального управления Росреестра зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в ЕГРН с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству владельцу закладной, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей но закладной в соответствии с графиком погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление нрав но ней.

Владелец закладной по исполнении в полном объеме обеспеченного ипотекой обязательства обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства.

Банк, являющийся первоначальным владельцем закладной, может осуществить передачу прав на нее, в том числе посредством заключения договора купли-продажи закладной, а также может передать закладную в залог посредством заключения договора залога.

Передача прав по закладной осуществляется в форме уступки права требования (цессии) путем составления на самой закладной передаточной надписи с указанием нового владельца и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав). Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом.

Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей передаточной надписи. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается. Таким образом, при передаче закладной депозитарию права владельца закладной подтверждаются только выпиской по счету депо, а потому для совершения регистрационных записей в ЕГРН представления оригинала самой закладной не требуется[2].

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется ст. 349 ГК РФ.

Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая затогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании поручения владельца закладной.

При исполнении обеспеченного залогом закладной обязательства в полном объеме специальная залоговая передаточная надпись погашается путем совершения залогодержателем закладной отметки о погашении такой надписи или, если осуществляется депозитарный учет закладной, путем внесения депозитарием на основании поручения залогодержателя закладной соответствующей записи о погашении по счету депо.

Как видно, залог закладных имеет специальное регулирование и особый порядок оформления, а потому к купле-продаже закланных нормы п. 5 ст. 488 ГК РФ применению не подлежат: до оплаты закладных покупателем они не могут считаться находящимися в залоге у продавца (Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2012 по делу № А40-57469/11-46-475; Определением ВАС РФ от 23.11.2012 № ВАС-12737/12 в передаче данного постановления в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано).

  • [1] Для действительности закладной важно, чтобы два названных права наличествовали в совокупности. Поэтому в случае признания ипотеки недействительной объем нрав,удостоверенный подобным документом, не будет соответствовать объему прав, удостоверяемого закладной; закладная будет считаться недействительной независимо оттого, чтоправо требования по кредитному договору сохранит свою силу. Следовательно, к продавцунедействительной закладной подлежат применению нормы ст. 390 ГК РФ о гражданско-правовой ответственности за передачу недействительного нрава требования, а не правилап. 2 ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи некачественного товара (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 Ms 9555/11 по делу № А03-10830/2010). Указанная гражданско-правовая ответственность состоит в обязанности продавца вернуть покупателю суммунеосновательного обогащения, уплаченную за недействительную закладную, по правиламст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу№ А03-10830/2010; Определением ВАС РФ от 08.04.2013 № ВАС-9555/11 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления отказано).
  • [2] Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 4399/11 по делу № А56-5494/2010.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >