Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента

Кредит с переменной (регулируемой, корректируемой) процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя па изменения рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и др.).

Такой вид кредита – лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.

У кредиторов сложились определенные традиции в отношении ограничений, связанных с кредитами с регулируемой процентной ставкой:

  • • каждое единовременное изменение процентной ставки не должно превышать 1–2%;
  • • изменение процента за весь срок кредитования не превышает 5%;
  • • изменения ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в пять лет (наиболее часто раз в год);
  • • сумма ежемесячных платежей по кредиту в последующий период (год) не может превышать платежи в предыдущий период более чем на определенный процент, обычно 7,5%, вне зависимости от изменения индекса. Это ограничение можно обойти, поскольку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая сумма задолженности. Поэтому кредитор может прибавить возросший долг по процентам к сумме невыплаченного остатка по кредиту (если это допускается условиями договора).

Базой для изменения процентной ставки служит определенный выбранный индекс[1]. Процентные ставки по кредитам могут меняться в соответствии с тремя основными схемами:

  • 1) ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент – 2–3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спред (разница между ценой приобретения ценных бумаг инвестором и ценой, по которой их реализует эмитент) остается неизменным;
  • 2) ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса[2] без прибавления спреда;
  • 3) по кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая: при изменении выбранного индекса повышается (понижается) на величину этого изменения.

Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности. Такой вариант позволяет не накладывать на заемщика новые финансовые обязательства, что в ряде случаев облегчает его положение, несмотря на удлинение срока заимствования.

С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают по данному виду кредита первоначальную процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спред. Такие кредиты называются "поддразнивающими" (teasers). Например, если индекс имеет текущий уровень 7,5%, а спред равен 2%, то первоначальная процентная ставка по кредиту с регулируемой ставкой может быть 8%, и сохраняется она только до первого изменения процента.

Многие кредиты предусматривают условие конверсии займа с регулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой начиная с определенного времени. Процентная ставка по новым кредитам определяется текущим состоянием процентных ставок по кредитам с фиксированной ставкой.

  • 1. Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage). В течение длительного времени бо́льшую часть кредитов на ипотечном рынке США составляли фиксированные займы с 30- и 15-летним сроком обращения. Последние 10 лет широкое развитие получили и другие, альтернативные модели, самыми распространенными из которых являются ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, выдаваемые обычно на 30 лет. В Великобритании кредиты с переменной процентной ставкой предоставляются уже с 1932 г. строительными обществами (building societies). В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от одного до пяти лет, которая позволяет кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером (Canadian rollover). Ролловерные кредиты предусматривают также и срок от 25 до 30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматриваются периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.
  • 2. Модель двухшагового кредита (two-step moitgage). Эта модель разработана Федеральной национальной ипотечной ассоциацией США. Первоначальная процентная ставка устанавливается на семь лет и обычно на 1/2–3/4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении семи лет процент пересматривается на основе ставки по казначейским ценным бумагам с 10-летним сроком обращения, максимальный спред – 6%.
  • 3. Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, постепенным увеличением выплат. Выше был рассмотрен подобный вид кредита, однако с фиксированной процентной ставкой. Возможно использование и переменной ставки, т.е. процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.

В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматривает пересмотр суммы ежемесячных платежей, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент, например 25%, либо если срок должен быть увеличен на 10 и более лет.

  • 4. Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage). Сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно. Ежегодные платежи основываются на постоянной реальной процентной ставке, сумме долга, ежегодно возрастающей в соответствии с нормой инфляции; сумме амортизации, необходимой для выплаты долга в оставшийся срок. Платежи рассчитываются таким образом, чтобы амортизировать изменившуюся в соответствии с индексом инфляции основную сумму долга в течение установленного срока кредита с постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% годовых.
  • 5. Гибрид ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой (fixed/adjustable rate mortgage hybrid). Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает "плавать" подобно проценту по обычному кредиту с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором. Например, один из таких гибридных займов предполагает фиксированную ставку на пять лет, затем ставка начинает меняться каждые полгода в соответствии с индексом стоимости депозитных сертификатов. Как и по обычным кредитам с регулируемым процентом, изменение ставки по данным видам кредитов (периодическое и в течение всего срока) подвергается ограничениям.

Существуют и иные виды ипотечных кредитов вне данной классификации, имеющие специфические особенности, например ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц; кредитные линии, обеспеченные жильем; кредит с обратным аннуитетом.

Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц (shared equity mortgage). В данной модели две или более стороны имеют долю участия в праве собственности на недвижимость. Разделенное право собственности может использоваться в семье, когда родители хотят помочь детям получить финансирование, либо в случае если работодатель желает привлечь и удержать сотрудника. Он помогает начинающему работнику выполнять обязательства по ипотечному кредиту и разделяет с ним право собственности на жилье. Обычно заемщику предоставляется право выкупить долю работодателя в течение определенного времени, либо работодатель выкупает у работника его право собственности.

Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans). Распространенным методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, т.е. так называемая "вторая" закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней, процедуру финансирования на потребительские нужды – залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от "второй" закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия обладает определенной гибкостью, позволяя заемщику финансировать различные потребности (образование детей, поездки и др.). Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит не используется для финансирования недвижимости, однако обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями. Наличие налоговых льгот повышает проценты по таким кредитам.

Кредит с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage). Данный кредит также не используется на приобретение недвижимости, а финансирует текущие расходы собственника жилья. Основная цель данной модели кредитования, одобренной Советом Федерального банка по жилищному кредитованию США в 1979 г., – поддержать пенсионеров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собственности жилье. Они закладывают недвижимость, не будучи вынужденными продавать ее. Кредитор может предоставлять заемщику ежемесячные платежи. Законодательством предписывается, что должно быть разрешено погашение долга без всяких штрафных санкций, если ипотечный кредит имеет фиксированный срок. Может также быть предоставлено рефинансирование по истечении срока займа. Проценты по кредиту прибавляются к основной сумме долга вместе с ежемесячными платежами заемщику. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенном независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.

В 1989 г. Департамент по жилью и городскому развитию и Федеральная жилищная администрация США предложили экспериментальную программу по страхованию ограниченного количества кредитов с обратным аннуитетом. Размер займов определялся стоимостью жилья, но не должен был выходить за рамки 67 500–101 000 долл. в зависимости от географического района. Ежемесячные выплаты плюс накопленный процент, прибавляемый ежемесячно, должны были сравняться с суммой кредита в период от трех до 12 лег. Возможны различные программы погашения долга, включая продажу дома после смерти заемщика. Возраст заемщика – от 62 лет. Дом не должен быть заложен либо может быть обременен незначительным ипотечным долгом. Страховая премия, взимаемая вышеозначенными государственными учреждениями, составляет 0,5-1,0% от суммы кредита ежегодно.

Очередность погашения ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты имеют преимущественное право погашения перед кредитами других видов.

Существует определенная очередность погашения нескольких ипотечных кредитов.

Первая ипотека – ипотечный кредит, взятый под объект недвижимости, в общей структуре капитала которого до этого не присутствовала доля владения на правах ипотеки и которая как залог обладает приоритетом перед последующими ипотечными кредитами.

"Младшая (или завершающая) ипотека" (вторая, третья и т.д.) – ипотечный кредит, взятый под объект недвижимости, па который прежде уже были наложены залоги в виде других ипотечных кредитов, имеющие приоритет (первая ипотека).

Приоритет выплаты каждой последующей ипотеки ниже предыдущей. Обычно ставка процента по "младшим ипотекам" выше, чем по первой.

В случае невыполнения условий погашения кредита кредитор, выдавший первую ипотеку, может лишить владельца недвижимости права на выкуп заложенного имущества и потребовать его продажи. Тогда кредиторы по "младшей ипотеке" не смогут возвратить инвестированные ими денежные средства до тех пор, пока кредиторы первой ипотеки не будут удовлетворены полностью, т.е. не будет погашена основная сумма кредита и проценты по нему.

Пример

Погашение ипотечных кредитов в случае невыполнения условий их погашения.

Недвижимость продана за ....................................... ........................ 500 тыс. долл.

Задолженность по первой ипотеке ............................... .................. 400 тыс. долл.

Сумма погашения первой ипотеки ................................ ................. 400 тыс. долл.

Задолженность по младшей ипотеке .............................. ................ 150 тыс. долл.

Сумма погашения младшей ипотеки ............................... ............... 100 тыс. долл.

Сумма, недополученная кредитором младшей ипотеки ............... 50 тыс. долл.

Доход от продажи владелец недвижимости не получил.

Таким образом, если доход от продажи объекта недвижимости будет ниже суммы погашения первой ипотеки, тогда ни иск кредитора по "младшей ипотеке" нс будет удовлетворен, ни бывший владелец не получит никакого дохода от продажи.

В случае перехода права собственности при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, покупатель принимает на себя обязательства по ипотечному кредиту, выданному ранее бывшему собственнику под залог данного объекта недвижимости. Такую ипотеку называют "принятой".

  • [1] В США в качестве индекса обычно выступает процентная ставка по казначейским векселям либо стоимость заемных средств для ссудо-сберегательных ассоциаций (thrifts). Последняя определяется на основании ежемесячной средневзвешенной процентной ставки по обязательствам данных кредитных учреждений. Наиболее популярными индексами являются Eleventh Federal Ноте Loan Bank Board District Cost of Funds Index (COFI) и National Cost of Funds Index.
  • [2] В качестве такого индекса могут использоваться средние процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным сберегательными учреждениями за прошедший месяц – Average Contract Interest Rate. Этот индекс может прилагаться к кредиту непосредственно, без надбавки спреда, в отличие от всех других индексов.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >