Полная версия

Главная arrow Финансы arrow Анализ и оценка рисков в бизнесе

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ   >>

Затратный подход

При этом подходе к оценке стоимости недвижимости оценщик обязан определить объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий воздействия экологического фактора (работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных веществ, предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений, замена поврежденных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте и т.д.).

Доходный подход

При его использовании в состав издержек, формирующих отрицательные денежные потоки, включаются обязательные экологические платежи за загрязнение, компенсационные и страховые выплаты в связи с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компенсационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи за возмещение потерь хозяйства и сельскохозяйственного производства, при освоении территории и т.д.), а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям.

Сравнительный подход

Экологические факторы рассматриваются как элементы сравнения. Это могут быть экологические и природные характеристики, связанные с местоположением и выраженные в описательной форме или в баллах (см. приведенный пример с оценкой квартиры в Санкт-Петербурге).

В международных стандартах указывается: "Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Метод капитализации доходов или метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка"[1].

В комплексной оценке состояния окружающей среды для жилых районов необходимо ориентироваться на следующие основные факторы, влияющие на состояние здоровья и безопасность проживания населения:

  • • уровень загрязнения воздуха по суммарному безразмерному показателю индекса загрязнения атмосферы и др.;
  • • загрязнение почв по суммарному показателю;
  • • степень загрязнения вод в поверхностных водоемах;
  • • площадь озеленения, количество и качество зеленых насаждений;
  • • возможность проявления неблагоприятных физикогеологических процессов (подтопление территории, карстово-суффозионные процессы и пр.);
  • • микроклиматические особенности территории;
  • • уровень шумового дискомфорта;
  • • наличие физических факторов воздействия (вибрации, радиация и пр.).

Санитарные правила разработаны в соответствии с законодательством РФ и устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания (кроме гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков)[2].

Показатели, характеризующие экологическое состояние атмосферного воздуха, воды, почвы, шумовой обстановки, ионизирующего излучения, лесистости населенных мест, представлены в табл. 7.2.

Таблица 7.2

Критерии и показатели, характеризующие экологическое состояние окружающей среды населенных мест

Наименование

Уровень загрязнения (категория)

Показатель

Нормативы

Атмосферный воздух

Низкий

Повышенный

Высокий

Очень высокий

ИЗА

<5

  • 5-6, СИ < 5
  • 7-13, СИ 5-10

Более 14, СИ > 10

Вода

Очень чистая

Чистая

Умеренно-загрязненная

Загрязненная

Грязная

Очень грязная

Чрезвычайно грязная

ИЗВ

До 0,2

  • 0,2-1,0
  • 1,0-2,0
  • 2.0–4,0
  • 4.0–6,0
  • 6.0–10,0

> 10,0

Почва

Допустимая

Умеренно опасная

Высокоопасная

Чрезвычайно опасная

Zc

Менее 16

  • 16-32
  • 32-128

Более 128

Шумовая

обстановка

Допустимый

Максимальный

Недопустимый

Уровень звука:

  • 30-40 дБА
  • 50 дБА

> 80 дБА

Ионизирующее

излучение

(природных

источников)

СП 2.6.1.1292-03

Приемлемый

Повышенный

Высокий

До 1 мкз/год

  • 5 мкз/год
  • 10 мкз/год

Территория

(Лесистость)

Благоприятная

Ограниченно благоприятная

Неблагоприятная

Для отдыха:

>40%

10-40%

Менее 10%

Для промышленно

гражданского

строительства:

  • 30-60%
  • 10-40%

Менее 10%

Радиационная обстановка (СП 2.6.1.758-99) Нормы радиационной безопасности (НРБ-99)

Допустимый

Максимальный

  • 1,0 мкз в течение пяти лет
  • 5 мкз в течение пяти лет

Электромагнитное излучение (СН №2971-84)

ПДУ (внутри здания)

0,5 кВ/м

  • [1] Цит. по: Оценка имущественных активов для целей залога: метод, рекомендации / Комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков. URL: audit-it.ru/articles/appraisal/al09/188103 . html
  • [2] Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10".
 
<<   СОДЕРЖАНИЕ   >>