Права владения и пользования чужой недвижимостью — эмфитевзис, суперфиций и сервитут

Право постоянного землевладения установливается по воле собственника «не только договором, но и завещанием»[1] (например, по ГК Квебека), или «в результате предоставления земельного участка»[2].

Право застройки возникает на основании требования закона (ст. 444 ГК Молдовы), или договора, на основе завещания (ст. 413 ГК Украины).

По общему правилу все вещные права являются бессрочными. В случае сервитута, эмфитевзиса, суперфиция срок определяется в договоре об установлении соответствующего вещного права. Следовательно, бессрочность является необязательным признаком вещных прав, который в большей степени относится к праву собственности.

Эмфитевт, используя земельный участок, обязан не ухудшать его, использовать в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Эмфитевт может осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств, что можно предусмотреть в договоре.

Суперфициарий должен использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием с целью возведения и эксплуатации зданий и сооружений. Допускается возможность определенного ухудшения имущества суперфициарием или даже разрушения здания[3].

Пользование служащей вещью при сервитутных правоотношениях должно осуществляться наиболее экономичным способом и приносить новое качество господствующей вещи; не должно лишать собственника служащей вещи возможности использовать ее по назначению и затруднять ее использование настолько, что служащая вещь утрачивает свое назначение.

Данные положения базируются на том, что ограниченные вещные права, будучи установлены по воле собственника, не должны умалять ценность недвижимости.

Нет такого собственника, который бы желал ухудшения собственного имущества и, следовательно, уменьшения его цены. Установление сервитута полезно для господствующей недвижимости при наименьшем обременении служащей вещи.

В соответствии с п. 4 ст. 301.6 Проекта при сервитуте проезда предусматривается возможность улучшать свойства земельного участка. Это необходимо для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств. В Дигестах Юстиниана[4] можно найти схожую норму.

При установлении строительных сервитут (п. 5 ст. 301.7 Проекта) собственник господствующей вещи вправе за свой счет и сверх платы производить улучшения служащей вещи. При этом объем, сроки и порядок должны быть согласованы с собственником служащей вещи.

Сервитуарий, эмфитевт, суперфициарий обязаны платить собственнику за предоставленное право. Ее размер, форма и сроки определяются в договоре. В случае сервитута в договоре может быть предусмотрена безвозмездность его установления[5]. По общему правилу это невозможно в случае установления эмфитевзиса и суперфиция.

Эмфитевзисом и суперфицием можно всячески распоряжаться. Например, передавать их в залог, по наследству, в порядке универсального правопреемства. При реорганизации юридического лица на него может быть обращено взыскание путем продажи с публичных торгов. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога. Один из главных принципов сервитута гласит, что он «прикрепляется к своему предмету, связан с ним неразрывно и отличается, по большей части, свойством непереносимости»[6].

Эмфитевт и суперфициарий имеют право ограниченного распоряжения земельным участком. Такие правомочия необходимо непосредственно предусмотреть либо, наоборот, запретить в договоре об установлении эмфитевзиса и суперфиция.

При сервитуте распорядиться служащей вещью не представляется возможным.

При установлении сервитута на вещь иногда возникает коллизия правомочий обладателей вещных прав. Разрешить возникшие противоречия возможно посредством норм, четко прописанных в ст. 1024 ГГУ: «Если один земельный сервитут вступает в столкновение с другим вещным правом пользования, то каждое правомочное лицо может потребовать установления такого порядка их осуществления, который по справедливому усмотрению отвечал бы интересам всех правомочных лиц».

Право застройки и аналогично право постоянного землевладения прекращается в случае: соединения в руках одного лица соответствующего права с правом собственности на земельный участок (ст. 1208 ГК Квебека); соглашения сторон; по инициативе собственника, если соответствующее лицо не вносит установленную плату; гибели вещи; истечения установленного срока действия права; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции; отказа от них управомоченного лица.

Анализируя содержание сервитута, эмфитевзиса и суперфи- ция, следует выделить ряд важных для понимания моментов:

  • 1) сервитут характеризуется отсутствием правомочия владения чужим земельным участком; при этом пользование чужим земельным участком невозможно без фактического господства над вещью. Иными словами, обладатель сервитута не становится титульным владельцем;
  • 2) для возникновения сервитута необходимо наличие двух объектов: господствующей вещи и служащей вещи;
  • 3) в отличие от суперфиция и эмфитевзиса, сервитут служит для осуществления права собственности; его целью является удовлетворение нужд господствующего участка за счет служащего участка. Налицо двойная производность сервитута от права собственности, он устанавливается на чужую вещь, у которой есть собственник, для вещи, которая уже имеет собственника.

Сформулированные в п. 1—3 признаки сервитута исключают возможность использования «альтернативы сервитута»1.

  • 1 Оськина И., Лупу А. Суперфиций как альтернатива сервитуту // ЭЖ- Юрист. 2012. № 10. С. 13.
  • 36

Право постоянного землевладения и право застройки служат альтернативой арендным отношениям, чего нельзя сказать о сервитуте.

  • [1] Рыболов А. О. Право постоянного землевладения // Вестник ВАС РФ.2012. № 7. С. 51—64.
  • [2] Кроссов О. И. Современное земельное право в свете новелл гражданскогозаконодательства // Экологическое право. 2012. № 5. С. 7—14.
  • [3] Хвостов В. М. Система римского права. М. : Спарк, 1996. С. 324.
  • [4] Памятники Римского права. С. 302.
  • [5] Например, если сервитут не связан с осуществлением собственникамигосподствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности.
  • [6] Гамбаров Ю. С. Вещное право. СПб., 1913. С. 339.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >