Аренда и право застройки

По существу, в Концепции проводится идея закрепления двух базовых моделей вещных прав на природные объекты: права постоянного владения и пользования (эмфитевзис) и права застройки (суперфиций). Суперфиций необходим для возведения различных сооружений. Установление эмфитевзиса раскрывает широкие возможности по использованию свойств природного объекта.

В настоящее время мы имеем всеобъемлющее право аренды, которое включает самые разнообразные сферы деятельности. Сюда входят строительство многоквартирных домов и индивидуальное жилищное строительство, добыча полезных ископаемых, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, охота, размещение водохранилищ и гидротехнических сооружений, выполнение инвестиционных проектов и др. Это прямое наследие советского права, которое использовало аренду как средство «разгосударствления». При этом «...опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях “разгосударствления” и приватизации государственного и муниципального имущества имел явно негативный оттенок»[1].

В целях развития отношений в сфере землепользования необходимо обратиться к идеям и механизмам, прописанным в Концепции и Проекте.

Если говорить о строительстве, то необходимо предоставлять право застройки, которое имеет ряд заметных достоинств перед арендой.

  • 1. Право застройки — это вещное право, и, следовательно, содержание, права и обязанности сторон закреплены в законодательстве посредством императивных норм. Выполняется важнейший принцип прозрачности данных отношений, и одновременно имеет место принцип равенства для всех участников. Реализация данных принципов осуществляется путем внесения необходимых условий, указанных в законе, в Единый государственный реестр прав. Тем самым реализуется еще один принцип права застройки — публичность.
  • 2. Право застройки должно удовлетворять интересы строительного бизнеса, поскольку появляется возможность не приобретать дорогостоящие земельные участки в собственность. Право застройки устроит и кредитные учреждения при залоге данного права в целях обеспечения кредита.
  • 3. Право застройки предполагается долгосрочным сроком, равным тридцати годам (см. Проект). Срок аренды, как правило, носит краткосрочный характер. И арендатор, не успевший достроить объект, вынужден обратиться к арендодателю с просьбой о продлении срока договора аренды. Такая просьба далеко не всегда удовлетворяется. Даже тогда, когда объект построен, и построен вовремя, необходимо перезаключить договор аренды с целью его дальнейшей эксплуатации. Право застройки предполагает последующую эксплуатацию построенных объектов.

Право застройки имеет еще одно существенное преимущество, связанное с платой за его осуществление в долгосрочной перспективе. Так, размер арендной платы, как правило, изменяется (может изменяться) один раз в год (ст. 614 ГК), плата при застройке — один раз в десять лет.

Введение права застройки согласно Концепции потребует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на земельном участке здания и сооружения. Этот подход призван устранить «парадоксальную ситуацию, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет “более сильное” право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар)».

Арендатор земельного участка приобретает лишь право аренды на возведенные им строения. При этом застройщик, соответственно, право застройки. Это в целом отвечает концепции единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества.

Право застройки по Проекту практически не отличается от права аренды для строительства. Необходимы некоторые корректировки. Например, следует отказаться от «временной собственности» застройщика на постройки, установить, что

38

возведенные строения поступают в распоряжение собственника земельного участка. Тогда «в отличие от права аренды право застройки устанавливает разумный баланс интересов, застройщика и собственника земельного участка, а сам застройщик является более защищенными от действий собственника земли и третьих лиц»[2].

В то же время «аренда дает арендатору защиту, плохо гарантирующую его интересы и против произвола собственника, и против третьих лиц»[3].

Большая защищенность достигается «мягкими» основаниями для прекращения данного права. В Проекте (ст. 300.6) устанавливается императивное правило, которое гласит, что право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка на основании невнесения платы, только если имеется задолженность в размере не менее чем двухгодичной платы.

Сказанное выше доказывает бесспорные преимущества использования для строительства права застройки по сравнению с арендой.

Использование природных свойств земельного участка требует его предоставления на праве постоянного землевладения. Предоставление права постоянного землевладения находится в русле современных тенденций развития законодательства по предоставлению государственных и муниципальных земель.

  • [1] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е изд., стер. М. : Статут, 2002.
  • [2] Ершов О. Г., Полежаев О. А. Право застройки земельного участка илиправо аренды? // Право и экономика. 2013. № 2. С. 23—25.
  • [3] Митилино М. М. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. С. 2.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >