Полная версия

Главная arrow Инвестирование arrow Инвестиционная региональная политика

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>

Проведение планировки территории для размещения объектов инвестиционной деятельности

Значительная часть инвестиционных проектов реализуется не в индустриальных парках, а в рамках управления градостроительной деятельностью, в процессе которой формируются планировка и застройка, соответствующие зонированию территории. В соответствии с планировкой территории инвестор обращается за разрешением на осуществление своего проекта в органы власти. Конструкторское бюро, выполняющее работы по кадастрам и градостроительству, на своем официальном сайте дает подробные комментарии по планировкам территории для размещения объектов инвестиционной деятельности[1].

Федеральный орган, орган государственной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления согласуют проекты документов территориального планирования в федеральной государственной информационной системе территориального планирования с использованием официального сайта в сети Интернет. Согласующий орган, уполномоченный на подготовку проекта документа территориального планирования муниципального образования, размещает проект документа территориального планирования и материалы по его обоснованию в ФГИС ТП и направляет в согласующие органы.

Планировка территории определяет рациональное расположение территорий промышленной, жилищной и общественной застройки, рекреационных, природоохранных, оздоровительных, историко-культурных и других территорий. Планировка территории (точнее, проект планировки территории — ППТ) осуществляется для установления элементов планировочной структуры (районов, микрорайонов), параметров планируемого развития, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в т. ч. объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Для автоматизации процессов управления градостроительной деятельностью уполномоченные органы власти создают информационные и информационно-аналитические системы управления градостроительной деятельностью. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации органы исполнительной власти ведут информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Информационная система — это организованный в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса систематизированный свод документов (документированных сведений) о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства. Поставщиками информации служат федеральные органы государственной власти, органы государственной власти региона, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, являющиеся владельцами информации, которая необходима в т. ч. для предоставления ее другим участникам информационного взаимодействия в инвестиционных процессах. Российские компании в области разработки геоинформационных систем разрабатывают и внедряют ГИС, которые используются федеральными органами, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральным дорожным агентством, муниципальными службами, агентствами по работе с землей и недвижимостью, дорожными организациями, комитетами по архитектуре и строительству.

По решению высшего исполнительного органа в регионе осуществляется подготовка проекта схемы территориального планирования, и впоследствии схема утверждается. Это означает, что функции принятия решения относительно планов предоставления территориальных условий заинтересованным инвесторам, предпринимателям сосредоточены на региональном уровне. На схеме территориального планирования субъекта федерации отображены следующие виды объектов регионального значения:

  • 1) объекты капитального строительства, созданные и планируемые к созданию в процессе реализации инвестиционных проектов, создание которых планируется за счет средств областного бюджета. Это объекты, построенные или планируемые к строительству на территориях одного или нескольких муниципальных районов и городского округа (нескольких городских округов), за исключением объектов федерального значения и объектов местного значения);
  • 2) территории: особо охраняемые природные территории регионального значения; территории объектов культурного наследия регионального значения; территории исторических поселений регионального значения.

Заинтересованные участники подают в уполномоченный орган свои предложения по проекту схемы территориального планирования. Уполномоченный орган в течение 30 дней со дня поступления предложений рассматривает их, уведомляет о результатах рассмотрения. Если принято решение о планировке территории для размещения объекта инвестирования на территории сельского поселения, городского округа, то уполномоченный региональный орган исполнительной власти в течение 10 дней направляет уведомление о принятом решении главе городского округа или сельского поселения. С главами поселений, городских округов согласовывают документацию по планировке территории для размещения важных объектов в границах поселения, городского округа и затем утверждают в высшем исполнительном органе региона.

Главный документ в процессе управления строительством объектов на территории муниципальных образований и на меж- селенных территориях — схема территориального планирования муниципального района. В ее состав входят следующие материалы: положение о территориальном планировании; карта планируемого размещения объектов местного значения муниципального района; карта границ населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях; карта функциональных зон, установленных на межселенных территориях (если на межселенных территориях планируется размещение объектов федерального, регионального, местного значения).

На схеме территориального планирования муниципального района отображаются объекты местного значения муниципального района:

  • • объекты капитального строительства, создание которых планируется за счет средств муниципального района;
  • • другие объекты капитального строительства, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам местного значения и переданных государственных полномочий органам местного самоуправления муниципального района; объекты, которые оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципального района.

На основании утвержденных схем территориального планирования муниципальных районов или генеральных планов поселений или городских округов осуществляется одна из разновидностей градостроительной деятельности — планировка территории. Различаются порядок подготовки документации по планировке: а) муниципального района, б) поселения и городского округа.

Размещение объектов капитального строительства местного значения муниципального района или объектов капитального строительства на межселенных территориях проектируют в документации по планировке территории на основании схемы территориального планирования муниципального района. Эту деятельность проводит уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района, основываясь на правилах землепользования и застройки межселенных территорий. Глава местной администрации принимает решение об утверждении документации (либо о доработке).

Для поселений и городских округов управление документацией по планировке территории для возведения инвестиционных объектов идет в несколько ином порядке. Здесь готовят проекты планировки и проекты межевания территории на основании генеральных планов поселений, городских округов и правил землепользования и застройки. Проекты планировки и проекты межевания территории подлежат проверке на соответствие тем же документам и материалам, как при планировке территории муниципальных районов. Обязательное условие утверждения проектов планировки и проектов межевания — их рассмотрение на публичных слушаниях. Они утверждаются главой администрации муниципального района.

Помимо вопросов согласования предпроектной и проектной документации на строительство инвесторам необходимо взаимодействовать с органами власти на этапе реализации по таким вопросам:

  • • получение земельного участка для строительства (из муниципальной или государственной собственности);
  • • получение разрешения на строительство объекта;
  • • получение разрешения на сдачу построенного объекта в эксплуатацию.

Сокращения сроков взаимодействия возможно достичь за счет повышения эффективности действий органов государственной власти — это существенная помощь застройщикам при реализации инвестиционных проектов. Министерство строительства России разработало документ в рамках реализации «целевой модели» по показателю «Получение разрешений на строительство». Документ одобрен рабочей группой по улучшению условий ведения предпринимательской деятельности при Правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции.

Отметим, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с июля 2017 г. изменил документальный статус, относится не к документации по планировке территории, а становится информационным документом, выдаваемым по запросам правообладателей земельных участков[2].

ГПЗУ предусматривает указание информации о технических условиях технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К таким ограничениям относятся сервитут, санитарно-защитная зона и водоохранная зона. Представляется, что такой перечень ограничений не исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка, например нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов.

Общая информация в ГПЗУ дополнилась сведениями о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и о расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. Заполнение этого пункта осуществляется применительно к земельным участкам, расположенным в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

Обязанность по сбору всей необходимой информации для подготовки градостроительного плана возложена теперь на органы местного самоуправления.

В Тюменской области по решению Правительства сформирован информационный банк данных градостроительной деятельности (ИБДГД ТО). Цель информационной деятельности ИБДГД ТО — предоставление доступа в электронном виде к достоверной информации о градостроительной деятельности в Тюменской области федеральным органам государственной власти, органам государственной власти Тюменской области, органам местного самоуправления, физическим и юридическим лицам. Ведение ИБДГД ТО осуществляет Главное управление строительства Тюменской области, при этом достигаются следующие цели:

  • • организация доступа органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти Тюменской области, органов местного самоуправления к достоверным сведениям, необходимым для осуществления ими градостроительной деятельности;
  • • обеспечение информационного взаимодействия разработчиков документации по планировке территории при размещении объектов регионального значения и исполнительных органов государственной власти Тюменской области, органов местного самоуправления, в т. ч. в целях согласования и получения предложений[3].

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проекта не градостроительному плану, а требованиям градостроительного регламента или проекта планировки территории и проекта межевания (если они требуются), а также требованиям земельного (и иного) законодательства.

При выдаче разрешения на строительство, проведении строительного контроля и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченный орган должен сверяться не с самим градостроительным планом, а с теми требованиями к строительству, которые были установлены на момент выдачи этого градостроительного плана.

Документы, необходимые для выдачи предпринимателям разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, будут передаваться в порядке межведомственного взаимодействия. Если раньше сроки законодательно не регламентировались, то теперь установлен трехдневный срок, в течение которого должностные лица органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, должны запросить необходимые документы в органах межведомственного взаимодействия. Существенное сокращение сроков и количества процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, реально благодаря тому, что в органах власти возможно исключение излишних и дублирующих друг друга процедур, ускорение времени прохождения административных процедур, создание качественных и понятных регламентов.

Изучив передовой опыт работы органов власти Калужской области, Министерство строительства России определило положительную практику сокращения сроков выдачи разрешения на строительство для особо важных объектов муниципального образования (или на территории субъекта Российской Федерации) за счет приоритетной обработки запросов по подобным проектам, перераспределения ресурсов выдающих разрешения органов в пользу важных проектов[4].

Для лучшего результата проводится координация действий госструктур и сетевых организаций (электроэнергии, водоснабжения, теплоснабжения, канализации и т. д.) на этапе подготовки документов для получения разрешения на строительство с целью ускорения процессов выдачи технических условий, согласования проектов и производства работ. В роли координатора могут выступать представители институтов развития субъектов Российской

Федерации (например, в Калужской области — Агентство регионального развития).

Как лучшая практика в Отчете Министерства отмечено использование информационных технологий для ускорения административных процедур (в Республике Татарстан). Для инвестора предоставляется при этом:

  • • возможность подачи заявления через интернет-портал, позволяющая автоматизировать и сократить время обработки заявок;
  • • минимизация риска потери документов;
  • • ускорение коммуникации между представителями различных госструктур:
  • • системы электронного межведомственного оборота;
  • • видеоконференцсвязь;
  • • возможность для госслужащих использовать ЭЦП для подписания документов.

В такой практике достигается прозрачность прохождения административных процедур:

  • • возможность отслеживать статус заявления, исполнителей, резолюцию, сроки рассмотрения и т. д.;
  • • размещение полной информации о регламенте получения разрешения на строительство или получения ГПЗУ в понятной и доступной для заявителя форме.

Срок рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию составляет семь рабочих дней. Сокращение сроков предусмотрено федеральным законом[5].

Целевая модель взаимодействия органа власти и застройщика описывает порядок действий предпринимателя — «как должно быть» — и предусматривает сокращение сроков, упрощение процедур, уменьшение стоимости их прохождения. Законодательно расширена сфера применения электронного документооборота самим застройщиком. Если раньше предпринимателю требовалось предоставить бумажные копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, то теперь эти документы можно направлять в электронном виде.

В рассмотренном Отчете Министерства строительства России приведен зарубежный опыт сокращения сроков административных процедур для застройщиков.

Сингапур: С 2006 по 2014 г. срок получения разрешения на строительство снизился со 103 до 26 дней.

Основные инициативы:

  • • создан интернет-портал, позволяющий получать разрешения на строительство в электронном виде, проводить онлайн-семи- нары среди проектировщиков и застройщиков (например, на тему создания плана проекта), подавать документы онлайн. Создан список рекомендаций по подготовке чертежей в электронном виде для упрощения электронного документооборота;
  • • часть функций по оформлению разрешений на строительство передана лицензированным специалистам. Для проектов с низкой степенью риска используется упрощенная процедура подтверждения заявки.

Гонконг: С 2006 по 2014 г. количество процедур для получения разрешения на строительство снизилось с 23 до шести.

Основные инициативы:

  • • создан единый центр для подачи заявлений на разрешение строительства, работающий по принципу одного окна (заявитель подает одно заявление для получения разрешения для начала строительства и одно заявление для подключения к различным видам инженерной инфраструктуры, окончания работ и т. д.);
  • • в число сотрудников центра включены представители госструктур и частных компаний, в которые заявитель должен обратиться для получения разрешения на строительство;

• организована совместная проверка заявлений всеми уполномоченными департаментами (все проверки проходят за один день).

Более подробное знакомство с материалами отчета Министерства строительства России (2014) дает возможность изучать принятые меры в Челябинской области, Республике Татарстан, Красноярском крае[6].

В лучших практиках регионов сокращены сроки выдачи разрешения на строительство на приоритетные объекты до двух — трех дней и подготовки ГПЗУ до пяти дней. Сокращены сроки прохождения всех необходимых разрешительных процедур для получения разрешения на строительство до 128 дней, для проектов по приоритетным направлениям — до 75 дней. Особенно ценно, когда сокращение сроков разрешительных процедур происходит обоснованно и поэтапно, так чтобы все участники градостроительного процесса — и согласовывающие, и те, кто приходит за согласованиями, — привыкли к новым срокам и приучились их соблюдать.

  • [1] Материалы сайта КБ «Панорама». URL: https://gisinfo.ru/geodesy/terplanning.htm
  • [2] В соответствии с Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/ПР «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».
  • [3] Об утверждении порядка ведения информационного банка данных градостроительной деятельности Тюменской области: Пост. Правительства Тюменской области от 16.10.2013 № 454-п.
  • [4] Лучшие практики Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах Российской Федерации 2014 года в области строительства [Электронный ресурс]. URL: http://tehnavigator.ru/DOC_Minstroy/08.09.16/4.1uchshie-praktiki-po-stroitelstvu-2014-t.pdf
  • [5] О внесении изменений в ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ: Федер. закон от 03.07.2016 № 370-ФЗ.
  • [6] Лучшие практики Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах Российской Федерации 2014 года в области строительства.
 
<<   СОДЕРЖАНИЕ ПОСМОТРЕТЬ ОРИГИНАЛ   >>