Получение разрешения на строительство

После получения положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, для того чтобы начать строительство капитального объекта, нужно получить специальный разрешительный документ — разрешение на строительство.

Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации градостроительным регламентам и документам по планировке территории, а также допустимость размещения капитального объекта на земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию капитального объекта1. В связи с этим следует отметить, что если капитальный объект построен без разрешения на строительство, но в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, градостроительным регламентом и установленными правилами, то это само по себе не является достаточным поводом для признания такого объекта самовольной постройкой[1] .

Форма разрешения на строительство, согласно закону, установлена приказом Минстроя России.

Выдается оно, по общему правилу, органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство. Например, в Москве разрешение на строительство выдается Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Если речь идет о линейном объекте, расположенном или предполагаемом к строительству на территории нескольких муниципальных образований в пределах одного субъекта РФ, то разрешение на строительство или реконструкцию объекта выдается органом исполнительной власти этого субъекта РФ.

Если речь идет об особых капитальных объектах из числа объектов федерального, регионального или местного значения (гидротехнические сооружения, объекты инфраструктуры воздушного или железнодорожного транспорта, военные объекты, объекты на континентальном шельфе, линейные объекты, расположенные на территории двух и более субъектов РФ, и пр.), то разрешения на строительство выдает Минстрой России, если законом не определены другие органы государственной власти, выдающие такие разрешения1.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный в разделе проектной документации «Проект организации строительства капитальных объектов»[2] .

Разрешение на строительство не требуется в следующих ситуациях:

  • — строительство или реконструкция гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
  • — строительство жилого или садового дома и хозяйственных построек на участке с видом разрешенного использования «овощеводство», «садоводство» или иным равнозначным с ними по смыслу;
  • — строительство или реконструкция некапитальных объектов;
  • — строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, т. е. объектов, обслуживающих основной объект, находящийся с ними на одном земельном участке;
  • — изменения капитальных объектов или их частей, если эти изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности, а также не превышают предельных параметров разрешенного строительства согласно градостроительным регламентам;
  • — капитальный ремонт объектов, т. е. полная или частичная замена или восстановление их конструкций, не являющихся несущими, систем или сетей инженерно-технического обеспечения, а также частичная замена или восстановление несущих конструкций на аналогичные или лучшие1;
  • — строительство или реконструкция объектов для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 МПа (при давлении более 0,6 МПа это уже межпоселковые и промышленные газопроводы высокого давления I категории, монтируемые по специальным правилам[3] ).

Для получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченный орган заявление о его выдаче. Форма такого заявления не установлена. Имеется форма, введенная при получении разрешения на строительство в федеральном министерстве. Она может служить шаблоном.

К заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок. Прежде всего это выписка из ЕГРН. Если речь идет о правах на землю, возникших в результате государственной регистрации сделок (аренда, доверительное управление), то правоустанавливающим документом является также договор, по которому возникли эти права, со специальной удостоверяющей надписью;

  • 2) градостроительный план земельного участка не более чем трехлетней давности (для линейного объекта — реквизиты документов по планировке территории)1;
  • 3) документы, составляющие следующие разделы проектной документации[4] :
    • — пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства или реконструкции капитального объекта;
    • — схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом;
    • — архитектурные решения;
    • — сведения об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта, а также перечень инженерно-технических мероприятий и содержание технических решений;
    • — проект организации строительства капитальных объектов;
    • — проект организации работ по сносу объектов капитального строительства на земельном участке;
    • — перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов;
  • 4) положительное заключение экспертизы проектной документации1;
  • 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, если предполагается строительство капитального объекта, который соответствует техническим регламентам, но по формальным признакам нарушает градостроительный регламент, установленный для территории застройки[5] .

По общему правилу, застройщику, подающему заявление на выдачу разрешения на строительство, не нужно самому собирать и представлять эти документы. Их запрашивают выдающие разрешение государственный орган или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, куда застройщик подал свое заявление.

Указанные документы запрашиваются в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности или в соответствующих системах субъектов РФ. Например, в Москве это интегрированная автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы (ИАИС ОГД), в Московской области — информационная система обеспечения градостроительной деятельности Московской области (ИСОГД МО). Хотя застройщик может представить эти документы и сам.

После подачи заявления государственный орган или орган местного самоуправления, выдающие разрешения на строительство, рассмотрев все полученные документы, в том числе и затребованные ими, должны выдать такое разрешение в течение семи рабочих дней1.

После этого, в течение пяти рабочих дней, указанные органы в соответствии с установленным порядком передают в государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности определенные документы и материалы из прилагаемых к заявлению на получение разрешения на строительство[6] .

Не допускается выдача разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Исключение из этого правила допускается при строительстве или реконструкции капитальных объектов федерального, регионального или местного значения на земельных участках, на которые не распространяются градостроительные регламенты.

Если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, то выдача разрешения на строительство многоквартирных домов на такой территории допускается только после образования из такого земельного участка участков для этих домов в соответствии с проектом планировки и проектом межевания.

Разрешение может быть выдано на отдельные этапы строительства или реконструкции капитальных объектов.

Действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения выдавшего его органа государственной или муниципальной власти в случае прекращения права получившего разрешение лица на земельный участок.

Юридическое лицо, которое приобрело земельный участок с выданным разрешением на строительство или реконструкцию на этом участке, вправе осуществить строительство на условиях, указанных в этом разрешении.

В разрешение на строительство могут вноситься изменения, в том числе с целью продления сроков его действия.

Тема 7

ПРАВООТНОШЕНИЯ, СВЯЗАННЫЕ

С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ И ОБОРОТОМ КАПИТАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ.

  • [1] Части 1, 2 ст. 51 ГрК РФ. 2 Определение ВС РФ от 7 ноября 2018 г. № 305-ЭС18-17657. 3 Часть 16 ст. 51 ГрК РФ; п. 5.2.4 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1038 (с изм. и доп.); приказ Минстроя России от 19 февраля 2015 г. № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». 4 Пункт 5 ч. 1, п. 5 ч. 2, п. 5 ч. 3 ст. 8, ч. 4 ст. 51 ГрК РФ. 5 Постановление Правительства Москвы от 17 апреля 2012 г. № 145-ПП (с изм. и доп.) «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы “Выдача разрешения на строительство” и “Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию”». 6 Пункт 2 ч. 6 ст. 51 ГрК РФ. См. также: Административный регламент Министерства строительного комплекса Московской области по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на строительство в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), и в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), а также выдаче разрешений на ввод указанных объектов в эксплуатацию, утв. распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 3 апреля 2012 г. № 35.
  • [2] Пункт 4 ч. 5, п. 1 ч. 6 ст. 51 ГрК РФ; п. 1 постановления Правительства РФ от 6 февраля 2012 г. № 92 (с изм. и доп.) «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства»; п. 5.4.2 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1038 (с изм. и доп.); Административный регламент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной власти), утв. приказом Минстроя России от 17 июня 2020 г. № 323/пр. 2 Пункт 4 ч. 12 ст. 48, ч. 19 ст. 51 ГрК РФ. 3 Часть 17 ст. 51 ГрК РФ. 4 Часть 1 ст. 23, ч. 7, 10 ст. 54 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ (с изм. и доп.) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; ч. 2 ст. 7 ЗК РФ; коды 1.3, 1.5 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 (с изм. и доп.); письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г. № 32363-ВА/Д23и; Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 11 мая 2018 г. № 18-КГ18-26. 5 Определение ВАС РФ от 3 декабря 2012 г. № ВАС-15260/12; Определение ВС РФ от 11 марта 2015 г. № 308-ЭС15-1282. См. также: Пункт 5 письма Минэкономразвития России от 3 марта 2017 г. № Д23и-1179.
  • [3] Пункт 14.2 ст. 1 ГрК РФ. 2 Пункты 4.3, 4.12 СП 62.13330.2011. Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002. 3 Часть 7 ст. 51 ГрК РФ. 4 Приказ Минрегиона России от 2 июля 2009 г. № 251. 5 Часть 7 ст. 51 ГрК РФ. 6 Часть 7 ст. 7, ч. 1 ст. 28, ч. 5—8 ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (с изм. и доп.) «О государственной регистрации недвижимости»; п. 4, 16 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968 (с изм. и доп.); формы выписок, удостоверяющих права на земельные участки, согласно приложениям № 1, 3 к приказу Минэкономразвития России от 20 июня 2016 г. № 378 (с изм. и доп.) и приложению № 1 к приказу Минэкономразвития России от 25 декабря 2015 г. № 975 (с изм. и доп.). 7 Часть 2 ст. 28 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (с изм. и доп.) «О государственной регистрации недвижимости»; форма специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, и требования к ее содержанию согласно приложениям № 2 и 3 к приказу Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943 (с изм. и доп.).
  • [4] Части 5—7, ч. 9 ст. 57.3 ГрК РФ; приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 г. № 741/пр (с изм. и доп.) «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения». 2 Часть 12 ст. 48 ГрК РФ; разд. II и III Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.). 3 Пункт 10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.). 4 Пункт 12 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.). 5 Пункт 13 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.). 6 Пункты 15—22 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.). 7 Пункт 23 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.). 8 Пункт 24 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.); СП 48.13330.2019. СНиП 12-01-2004 Организация строительства; письмо Минстроя России от 24 июля 2017 г. № 26259-ОД/08; МДС 12-46.2008. Методические рекомендации по разработке и оформлению проекта организации строительства, проекта организации работ по сносу (демонтажу), проекта производства работ. 9 Пункт 27 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (с изм. и доп.).
  • [5] Часть 9 ст. 49 ГрК РФ; п. 34, 36, 37, 39 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утв. постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 (с изм. и доп.); Требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, утв. приказом Минстроя России от 8 июня 2018 г. № 341/ пр (с изм. и доп.). 2 Статья 40, ч. 11 ст. 48 ГрК РФ. 3 Часть 7.1 ст. 51 ГрК РФ. 4 Части 1, 5—7.1 ст. 57 ГрК РФ; Положение об интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 23 марта 2010 г. № 225-ПП (с изм. и доп.); Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление сведений, содержащихся в интегрированной автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города Москвы», утв. постановлением Правительства Москвы от 17 января 2013 г. № 2-ПП (с изм. и доп.); Положение о государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Московской области, утв. постановлением Правительства Московской области от 25 марта 2016 г. № 231/9 (с изм. и доп.); Административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление сведений, содержащихся в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Московской области», утв. распоряжением Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 21 августа 2017 г. № 31РВ-163. 5 Части 7.1, 7.2 ст. 51 ГрК РФ.
  • [6] Часть 11 ст. 51 ГрК РФ. 2 Часть 18 ст. 51 ГрК РФ. 3 Часть 3 ст. 51 ГрК РФ. 4 Часть 3.1 ст. 51 ГрК РФ. 5 Часть 12 ст. 51 ГрК РФ. 6 Части 21.1, 21.2, 21.4 ст. 51 ГрК РФ. 7 Часть 21.5 ст. 51 ГрК РФ. 8 Части 21.14—21.16 ст. 51 ГрК РФ.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >