Снос капитальных объектов при реализации программ по комплексному и устойчивому развитию территорий по инициативе органов местного самоуправления или схожих с ними по содержанию программ

В этом случае снос капитальных объектов осуществляется в рамках плановой градостроительной деятельности на уровне, начинающемся с градостроительного зонирования.

Как уже указывалось выше, комплексное и устойчивое развитие территорий — новый правовой институт, введенный с 2017 г. Он обозначает комплекс мероприятий по застройке территории с одновременным созданием соответствующей коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

В ГрК РФ связи с этим введены разновидности специальных муниципальных программ и заключаемых с целью их реализации договоров на застройку целых территорий, на которых образовываются земельные участки, создаются капитальные объекты, а вокруг них — коммунальная, транспортная и социальная инфраструктура.

При градостроительном зонировании в правилах землепользования и застройки обозначаются зоны, в которых планируется такая деятельность. По общему правилу, именно в этих зонах осуществляется планировка территорий, разрабатываются проекты планировки и межевания.

Одной из разновидностей таких муниципальных программ является программа развития застроенных территорий. Специальное, предусмотренное законом решение об этом могут принять органы местного самоуправления. На основе такого решения с лицом, выигравшим соответствующий аукцион, может быть заключен договор о развитии застроенных территорий. Его предметом является застройка района или квартала с многоквартирными домами, подлежащими сносу по причине их аварийности или в соответствии с муниципальными программами расселения ветхого жилья.

Признание многоквартирных домов на такой территории аварийными и принятие решений об их сносе осуществляются по общим правилам, как если бы речь шла об обычном аварийном доме¹. Эти дома и земельные участки под ними могут принудительно, по судебным решениям изыматься для государственных или муниципальных нужд с предоставлением собственникам равноценного возмещения^[1] . Затем снос домов осуществляется по решению собственника.

Под муниципальными программами расселения ветхого жилья, предусматривающими застройку территорий со сносом находящихся на них многоквартирных домов, которые могут формально и не отвечать всем признакам аварийности, понимаются такие программы, как Программа реновации территорий сложившейся застройки города Москвы. В них установлены правила, по которым многоквартирные дома и помещения в них отчуждаются у собственников или правообладателей для сноса. Эти программы реализуются на муниципальном уровне и сочетаются с муниципальными же градостроительными программами комплексной застройки по формам и правилам, предусмотренным федеральным законодательством.

Другой разновидностью муниципальных программ, в рамках которых на месте сносимых капитальных объектов строятся новые,

является программа комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления.

При развитии застроенных территорий транспортная, социальная и коммунально-бытовая инфраструктура полностью заново не создается, частично может использоваться старая. При комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления застройка осуществляется наиболее масштабно, ее комплексный характер проявляется существеннее. Дома и инфраструктура строятся практически целиком заново. Условия, при которых может реализовываться такая программа, более сложные¹.

Для ее реализации органы местного самоуправления принимают соответствующее решение и опубликовывают его в установленном порядке.

После этого правообладателям расположенных на этой территории земельных участков и объектов недвижимости, включая управомоченных на сроки более пяти лет арендаторов, рассылаются копии упомянутых решений с предложением выступить инициаторами заключения договоров о комплексном и устойчивом развитии территории. Таким образом, им предлагается самим выступить застройщиками на своих земельных участках. Если такие находятся и заявляют в течение шести месяцев о своем намерении заключить договор, с ними заключаются договоры о комплексном развитии территории, состоящей из принадлежащих им земельных участков.

Если в течение шести месяцев правообладатели земельных участков и недвижимости на территории, предполагаемой для комплексного развития, не согласились заключить указанные договоры, то органы местного самоуправления проводят аукцион и заключают договор о комплексном развитии территории с его победителем.

Этот договор содержит обязательства органа местного самоуправления принять решения об изъятии для муниципальных нужд находящихся на данной территории земельных участков и объектов недвижимости, необходимых для застройки и реконструкции согласно утвержденной документации по планировке территории, и о передаче их застройщику в аренду без проведения торгов^[2] .

Многоквартирные дома, так же как и в случае реализации программ развития застроенных территорий, отчуждаются у собственников либо после признания их аварийными, либо по правилам специальных муниципальных программ о расселении ветхого жилья. Так же отчуждаются и капитальные объекты, не являющиеся многоквартирными домами.

Специально для реализации программ комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления утвержден особый порядок, согласно которому расположенные на такой территории капитальные объекты, не являющиеся многоквартирными домами, могут быть признаны аварийными и подлежащими сносу¹. Изъятие зданий, сооружений и земельных участков под ними осуществляется по правилам, специально установленным земельным законодательством, по соглашению с собственниками и правообладателями или, при недостижении такого соглашения, — по решению суда^[3] .

Изъятие производится после вынесения соответствующего решения органом местного самоуправления. В решении об изъятии земельного участка для муниципальных нужд содержатся и установления об изъятии расположенных на нем всех объектов недвижимости.

Собственникам за изъятую у них землю и недвижимость на ней предоставляется возмещение в сумме, определяемой оценщиком. Такое возмещение включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка. Суммы возмещения устанавливаются соглашением с собственником изымаемого участка или, при недостижении такого соглашения, — решением суда об изъятии.

Застройщик по договору о комплексном развитии территории, заключенному по инициативе органа местного самоуправления, сам вправе подавать ходатайства об изъятии земли и иной недвижимости для целей выполнения договора. Он вправе за свой счет предоставить возмещение за изымаемый участок¹. В этом случае по его ходатайству участок и объекты недвижимости на нем после прекращения прав собственности на них переходят в собственность застройщика, если законом не установлено иное^[4] .

После изъятия земельных участков и находящихся на них капитальных объектов их снос осуществляется по решению собственников — изъявших недвижимость муниципальных органов или застройщиков, осуществляющих застройку по программе комплексного развития территории.

• [1] Часть 4 ст. 15 ЖК РФ; Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изм. и доп.); Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 7; Апелляционное определение СК по административным делам ВС РФ от 12 сентября 2018 г. № 9-АПГ18-12. 2 Статьи 279—282 ГК РФ; п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ; ст. 32 ЖК РФ. См. также: Пункт 2.2 Определения КС РФ от 7 октября 2014 г. № 2026-0. 3 См.: Концепцию программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 19 февраля 2008 г. № 117-ПП; Государственную программу города Москвы «Жилище», утв. постановлением Правительства Москвы от TJ сентября 2011 г. № 454-ПП (с изм. и доп.).
• [2] Части 5.1, 6 ст. 30 ГрК РФ. 2 Пункт 13.2 ч. 2 ст. 39.6, п. 8.3 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
• [3] Положение о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, утв. постановлением Правительства РФ от 17 мая 2017 г. № 577 (с изм. и доп.). 2 Части 1, 6 ст. 279, ст. 282 ГК РФ; ст. 56.2—56.12 ЗК РФ. См. также: Пункты 2, 2.1 Определения КС РФ от 3 июля 2018 г. № 1675-0. 3 Часть 3 ст. 279 ГК РФ; п. 3 ст. 56.2, ст. 56.6 ЗК РФ. 4 Статья 239.2 ГК РФ; ч. 2 ст. 56.6 ЗК РФ. 5 Статья 281 ГК РФ; ст. 56.8 ЗК РФ; Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изм. и доп.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». См. также: Пункты 2, 2.1 Определения КС РФ от 3 июля 2018 г. № 1675-0. 6 Часть 2 ст. 281 ГК РФ; ст. 56.8 ЗК РФ; п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом ВС РФ 10 декабря 2015 г. // Бюллетень ВС РФ. 2016. № 4. 7 Определение ВС РФ от 21 сентября 2016 г. № 306-КГ15-12266. 8 Статья 56.3, п. 4 ч. 1, 7, 8 ст. 56.4, ч. 4 ст. 56.6 ЗК РФ. См. также: Пункты 2, 2.1 Определения КС РФ от 3 июля 2018 г. № 1675-0; требования к форме и содержанию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, состав прилагаемых к нему документов, а также порядок и способы подачи ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и прилагаемых к нему документов в форме электронных докумен-
• [4] тов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и требования к их формату, утв. приказом Минэкономразвития России от 23 апреля 2015 г. № 250 (с изм. и доп.). 2 Часть 13 ст. 56.10 ЗК РФ. См. также: Преамбула Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом ВС РФ 10 декабря 2015 г. // Бюллетень ВС РФ. 2016. № 4. 3 Пункт 5 ч. 4, ч. 5 ст. 56.11 ЗК РФ. 4 Часть 3 ст. 55.31 ГрК РФ; ст. 37 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (с изм. и доп.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 5 Письмо Ростехнадзора от 14 августа 2012 г. № 00-02-05/2054 «О стандартах СРО, разработанных НОСТРОЙ» // URL: http://nostroy.ru. 6 Часть 2 ст. 55.30 ГрК РФ.