Очерк 5. Вещные права с точки зрения сравнительного правоведения и политики гражданского права

Существуют ли другие юридические возможности, которые, с точки зрения авторов Учебника, следовало бы признать ограниченными вещными правами и почему? Их немного, но, вместе с тем, нельзя сказать, что таковых вовсе нет. Это — (1) право застройки; (2) право на получение ренты за счет стоимости недвижимой вещи (рентное право или, что, следуя описанию Е. А. Суханова, одно и то же, право узуфрукта); (3) преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на нее; (4) узуфрукт[1]; (5) право покупателя имущественного комплекса распоряжаться купленным, но еще не поступившим в его собственность, имуществом, так называемым "ожидаемое право" (покупателя имущественного комплекса) и (6) право ограниченного владения земельным участком.

Последовательно рассмотрим все эти права и выясним, насколько основательна их трактовка в качестве вещных.

Право застройки

"Право застройки чужого земельного участка (аналог римского суперфиция) заключается в возможности возведения на нем зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика". Несомненно, что для совершения перечисленных действий — "возведения зданий, сооружений и других объектов недвижимости" — лицу необходимо фактически господствовать над определенным земельным участком. Будучи юридически защищенным такое господство становится действием, совершаемым в рамках реализации правомочия владения земельным участком. Содержанием права застройки является, следовательно, юридически защищенная возможность фактического господства управомоченного лица (застройщика) над определенным земельным участком, осуществляемая исключительно в целях застройки этого участка. Право застройки — это, стало быть, право на активные действия управомоченного (застройщика), непосредственно воздействующие на его объект — земельный участок, т.е. недвижимую и, значит, индивидуально определенную вещь, чужую для застройщика. Никаких поводов для сомнений в его вещной природе, следовательно, не имеется.

Почему действующее российское законодательство не закрепляет такого права? Ответ достаточно очевиден: оно "...составляет правомочие некоторых других вещных прав", в первую очередь — права собственности (ст. 263 ГК; п. 4 ст. 28, ст. 30, 30.1, 31—35 ЗК), права пожизненного наследуемого владения (п. 2 ст. 266 ГК), права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 269), сервитутного права (п. 1 ст. 274) и даже права аренды (ст. 30.1 и 30.2 ЗК).

Мы бы сочли необходимым уточнить это объяснение в том смысле, что действующее законодательство рассматривает осуществление строительной деятельности как одну из возможных целей приобретения (в том числе — путем предоставления) земельного участка. Целевое же назначение земель ныне является институтом публичного (административного) права и служит одним из публичных пределов (ограничений) в осуществлении любых, в том числе и любых вещных субъективных прав на земельные участки. Возведение зданий или сооружений на участке — не правомочие того же порядка, что и, допустим, владение или пользование этим участком, а один из многих возможных способов осуществления этих правомочий (одна из возможных целей, ради достижения которой заинтересованное лицо приобретало соответствующее право на участок). Существуют, стало быть, право собственности, право аренды и иные права на участок, предназначенный для застройки, но вот о самом праве застройки как отдельном вещном праве на земельный участок можно лишь с известной долей условности.

В таком случае возникает другой вопрос: отчего же в целом ряде правопорядков, в том числе в римском праве, в России до революции и в 1922— 1948 гг., а также в некоторых зарубежных странах, право застройки все-таки выделяется и рассматривается как самостоятельное! И здесь проф. Суханов предлагает вполне логичное объяснение: такая ситуация имеет место в тех правопорядках, где застройщик не имеет возможности стать собственником возведенных им на чужом участке зданий и сооружений. Право застройки (которое в этом случае больше заслуживает иного наименования — право застройщика) здесь приобретает новое, дополнительное значение — оно определяет содержание права застройщика туже возведенное здание или сооружение, а также — на земельный участок, как занимаемый таким зданием, так и прилегающий к нему[2].

  • [1] О проблеме соотношения узуфрукта с рентным правом в интерпретации проф. Суханова — см. ниже, в § 4 настоящего Очерка.
  • [2] Выше указывалось, что Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости предполагает использовать для этой цели вновь (впервые) создаваемое ограниченное вещное право на земельный участок — право ограниченного владения.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >