Капитализация арендных платежей за землю

Стоимости земли I I по методу капитализации земельной ренты определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и других издержек, связанных с владением данным земельным участком) к коэффициенту капитализации:

где Dа – доход собственника от арендной платы за единицу площади сельскохозяйственных угодий, аналогичных по своим свойствам оцениваемому; Кд – налог на землю; Кз коэффициент капитализации дохо́дов от земли.

Если землю в аренду сдает государство или муниципалитет и ставки соответствуют рыночным, например получены на торгах, то налог на землю в расчетах учитываться не должен (пример 4.1).

Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации является его определение из сделок с аналогичными земельными участками (коэффициент капитализации равен отношению чистого дохода к цене сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.

Пример 4.1

Оценка земли методом капитализации арендной платы.

1 Собственником земли является муниципалитет. Рыночная ставка арендной платы – 0,17 руб/м2. Коэффициент капитализации – 0,25. Тогда по приведенной формуле получим:

2. Собственником земли является частное лицо. Рыночная ставка арендной платы – 0,19 руб/м2. Ставка земельного налога – 0,02 руб/м2. Коэффициент капитализации – 0,25. Тогда

Капитализация чистого операционного дохода

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные) культуры, и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, т.е. на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта – в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как средневзвешенное чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать доли площадей, занятых каждой культурой, в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год – паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.

Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%.

Оптимальная структура посевных площадей является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами.

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, которые необходимы для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку (пример 4.2).

Пример 4.2

Расчет стоимости земли методом капитализации чистого операционного дохода.

Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень.

Исходные данные:

  • – средняя урожайность пшеницы Уп – 30 ц/га, или 3000 кг/га;
  • – средняя урожайность ячменя Уя – 20 ц/га, или 2000 кг/га;
  • – средняя цена реализации пшеницы Цр.п – 2,2 руб/кг;
  • – средняя цена реализации ячменя Цр.я – 1,6 руб/кг;
  • – суммарные издержки но выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) Пп – 1,5 руб/кг;
  • – суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) Пя – 1,3 руб/кг;
  • – коэффициент капитализации К – 0,18.

Определяем чистый операционный доход по пшенице:

Определяем чистый операционный доход по ячменю:

Средний доход от пашни

Стоимость земли

Стоимость 10 га будет равна 75 000 руб.

При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >